Finanzierung
Die WOGENO arbeitet auf dem härtesten Immobilienmarkt Deutschlands. Sie versucht, gemeinsam mit den politisch und administrativ Verantwortlichen der Stadt Wege zu bezahlbaren Wohnformen zu finden. Dazu bedarf es zum einen Zugang zu bezahlbaren Grundstücken. Zum anderen müssen dauerhaft tragfähige Finanzierungsformen entwickelt werden, um unsere Ziele zu sichern.
Ein guter Teil der WOGENO-Wohnungen wird deshalb im Rahmen des geförderten Wohnungsbaues erreicht. Hier wurden in den letzten Jahren abgestufte Möglichkeiten entwickelt, die einem großen Teil der Münchener Stadtgesellschaft den Zugang zu bezahlbaren genossenschaftlichen Wohnprojekten ermöglicht.
Im rein frei finanzierten Marktsegment konnte die WOGENO noch nie "Billigmieten aus dem Stand" erzielen. Erst langfristig werden die Nutzungsgebühren in diesen Bereichen deutlich unter Marktniveau liegen, da die WOGENO kein Interesse an marktüblichen Mietsteigerungen hat. Die Bodenpreisentwicklungen der letzten Jahre haben die Bedingungen in diesem Segment so verschärft, dass neue komplett frei finanzierte Wohnungen nur noch selten realisierbar sind. Hier bietet das neue Segment des Konzeptionellen Mietwohnungsbaues (KMB) Ausweichmöglichkeiten für Genossenschaftsmitglieder, die keine der aktuell üblichen Einkommensgrenzen einhalten und dennoch die auf dem freien Markt verlangten Preise nicht bezahlen können.
Die WOGENO hat als Genossenschaft keine steuerlich wirksamen Abschreibungsmöglichkeiten. Sie verwendet von daher viele Anstrengungen auf die Entwicklung günstiger Finanzierungsmöglichkeiten. Auf dieser Seite können Sie mehr darüber lesen.
- Wir organisieren den solidarischen Zusammenschluss von Menschen zum Zweck der dauerhaften Bildung sicheren, preisgünstigen und ökologisch bewirtschafteten Wohnraums. Aus dieser Aktivität entsteht im Laufe der Jahre ein Immobilienvermögen, das allen WOGENO-Mitgliedern gehört, zum Selbstkostenpreis zur Nutzung angeboten wird und nie wieder einer spekulativen Verwertung zugeführt werden kann.
- Tragende wirtschaftliche Säule ist die Eigenkapitalbasis der WOGENO. Diese beträgt seit deren Bestehen ca. 40 Prozent des Anlagevermögens und damit des Bilanzvolumens. Das Eigenkapital setzt sich wiederum zusammen aus den Pflichtanteilen der Mitglieder, den weiteren (freiwilligen) Anteilen der Mitglieder, den Rücklagen für Bauerneuerung sowie den freien Mitteln, die aus angesammelten Jahresüberschüssen sowie aus den Eintrittsgeldern der WOGENO-Mitglieder stammen. Auf dieser soliden Basis werden weitere Kapitalanteile zum Bau unserer Häuser akquiriert. Dies sind zum Teil öffentliche Wohnungsbaufördermittel, zum Teil freie Kapitalmarktdarlehen, insgesamt ca. 60 Prozent Fremdmittel, die wir im Laufe der Jahre zurückzahlen (tilgen) müssen. Die Tilgungsleistungen sind in der Grundmiete (Nutzungsgebühr) enthalten.
- Mit der Zeichnung von drei Geschäftsanteilen à 500.- EUR (in Summe also 1.500.- EUR) wird man Mitglied der WOGENO und leistet damit bereits einen wichtigen Beitrag zur soliden finanziellen Ausstattung unserer Genossenschaft.
- Allen Mitgliedern steht die Möglichkeit offen, weitere Anteile zu erwerben, damit die Eigenkapitalbasis der Genossenschaft zusätzlich zu stärken und die Realisierung weiterer Wohnprojekte zu ermöglichen. Diese freiwillig gezeichneten Anteile werden verzinst und sind damit Teil der jährlichen Gewinnausschüttung, über deren Höhe die jährliche Mitgliederversammlung beschließt.
- Zur Zeichnung freiwilliger Anteile steht für Mitglieder ein Zeichnungsschein im Mitgliederbereich als Download zur Verfügung. Diesen Zeichnungsschein bitte per Post an unsere Geschäftsadresse schicken und den gewünschten Betrag auf unser Konto überweisen! Nach Eingang des Geldes erhalten Sie von uns eine Bestätigung über alle von Ihnen gezeichneten Anteile. Beachten Sie bitte auch das dort hinterlegte Merkblatt zu diesem Thema.
Die Bewohner der einzelnen Projekte beteiligen sich – je nach Finanzierungserfordernis und individuellen finanziellen Möglichkeiten – einmalig mit der Zeichnung von wohnungsbezogenen Pflichtanteilen an der Errichtung ihrer Wohnung. Daneben wird eine sozialverträgliche Miete erhoben. Außerdem besteht die Möglichkeit, über den Pflichtanteil hinaus weitere wohnungsbezogene Anteile zu zeichnen. Darüber hinaus lassen sich durch tätige Selbsthilfe der Bewohner die Bau- und vor allem die Bewirtschaftungskosten spürbar senken.
Die Vergabe von Erbbaurechten an Genossenschaften in München wurde u.a. auch durch das Engagement der WOGENO gegen Ende der 90er Jahre wieder zum kommunalpolitischen Steuerungsinstrument. In einer Gründungsphase mit wenig Eigenkapital kann dies eine Starthilfe darstellen.
Im Laufe der Jahre haben wir allerdings festgestellt, dass Erbbaurechte eine für uns schwierig zu handhabende Konstruktion darstellen. Zum einen beinhalten sie eine eingebaute „Mietpreisspirale”, die dem genossenschaftlichen Wirtschaftszweck entgegenläuft, zum anderen stellen sie de facto einen Nachteil in der Entwicklung des Gesamtvermögens der Genossenschaft dar (schlechte Beleihbarkeit, schwierige Bewertungsfragen im Heimfall) und führen beim Auslaufen öffentlicher Bindungen zudem zur Explosion von Mieten in Folge einer marktkonformen Neubewertung des Bodens.
Zur Zeit liegen die Zinskonditionen auf dem freien Kapitalmarkt zudem unter dem Erbbauzinsniveau, so dass ein Kauf wirtschaftlich sinnvoller ist (unter der Voraussetzung, dass das nötige Eigenkapital aufgebracht werden kann).